부동산 계약 전 반드시 확인할 사항, 등기부부터 특약까지

8월 03, 2026

마음에 드는 집을 보고 나오면 마음이 바빠집니다.

“오늘 계약금을 보내지 않으면 다른 사람이 계약할 수 있습니다.”

이런 말을 들으면 좋은 집을 놓칠까 걱정되어 서류를 더 확인하기 전에 돈부터 보내고 싶어집니다. 그러나 적은 금액이라도 주요 조건을 정한 뒤 송금했다면 반환 여부를 두고 분쟁이 생길 수 있습니다.

부동산 계약 전에는 집과 사람, 돈과 조건이 서로 맞는지부터 확인해야 합니다. 계약서에 도장을 찍는 날 한 번만 보는 것이 아니라 중도금이나 잔금을 지급하기 직전에도 다시 확인해야 합니다.

계약 전에 먼저 확인할 세 가지

핵심은 다음 세 가지입니다.

계약하려는 집의 주소·면적·용도와 등기상 권리가 실제 현황과 일치하는가
계약 상대방이 소유자 본인이거나 적법한 권한을 받은 대리인인가
매매가격이나 보증금뿐 아니라 선순위 권리, 세금, 부대비용과 특약까지 확인했는가

하나라도 확인되지 않았다면 계약금부터 보내기보다 확인할 시간을 요청하는 편이 안전합니다.

가계약금도 조건부터 남겨야 합니다

‘가계약금’이라는 이름을 붙였다고 해서 언제든 돌려받을 수 있는 돈이 되는 것은 아닙니다. 어떤 조건까지 합의했는지에 따라 계약의 성립과 반환 여부에 관한 판단이 달라질 수 있습니다.

계약서 작성 전에 일부 금액을 먼저 보내야 한다면 최소한 다음 내용은 문자나 서면으로 남겨야 합니다.

계약 대상 주택의 정확한 주소와 동·호수
매매가격 또는 보증금과 월세
먼저 보내는 금액과 나머지 계약금
정식 계약일과 잔금일
대출이나 반환보증 심사가 거절될 때의 처리
계약이 진행되지 않을 경우 반환 조건

금액이 작다는 이유로 의미까지 가벼워지는 것은 아닙니다. 반환 조건이 분명하지 않다면 송금을 미루고 계약 내용을 먼저 정리하는 것이 좋습니다.

등기부와 건축물대장을 함께 확인합니다

부동산 계약에서 가장 먼저 확인할 서류는 흔히 등기부등본이라고 부르는 등기사항전부증명서입니다. 중개업소가 보여주는 출력물만 보지 말고 계약 당일 대법원 인터넷등기소에서 다시 열람하는 편이 안전합니다.

표제부에서는 주소와 건물 표시가 계약하려는 집과 일치하는지 확인합니다. 갑구에서는 현재 소유자와 압류·가압류·가처분·경매개시결정·가등기 등을 살펴봅니다. 을구에서는 근저당권·전세권·임차권등기처럼 소유권 이외의 권리를 확인합니다.

신탁등기가 있다면 위탁자라는 이유만 믿고 계약해서는 안 됩니다. 등기상 소유자와 계약 권한이 누구에게 있는지를 별도로 확인해야 합니다.

건축물대장에서는 주소, 면적, 용도, 구조와 위반건축물 표시가 실제 집과 맞는지 살펴봅니다. 서류에는 나타나지 않는 누수, 불법 증축, 옵션과 수리 필요 부분은 현장에서 확인해 계약서에 남깁니다.

등기사항전부증명서는 계약일뿐 아니라 중도금과 잔금 지급 직전에도 다시 확인해야 합니다. 계약 후 새로운 근저당권이나 압류가 생기면 처음 계약할 때와 권리관계가 달라질 수 있기 때문입니다.

전월세는 숫자 하나로 안전을 판단할 수 없습니다

전세나 보증부 월세는 등기부에 나온 근저당권만 확인해서는 부족합니다.

다음 금액과 조건을 함께 살펴봐야 합니다.

최근 실거래가를 바탕으로 보수적으로 판단한 주택가격
등기부에 표시된 근저당권의 채권최고액
다가구주택 등에 있는 선순위 임차인의 보증금
임대인의 미납국세·지방세 가능성
내가 지급할 보증금
반환보증 가입 가능 여부

“선순위 채권과 보증금의 합계가 시세의 70~80% 이하면 안전하다”는 기준은 법에서 정한 보장선이 아닙니다. 주택가격이 내려가거나 경매비용, 체납세금과 다른 선순위 보증금이 확인되면 실제 회수 가능액은 더 줄어들 수 있습니다.

계약 전에는 임대인에게 납세증명서와 선순위 임대차 정보를 요청하고, 반환보증 가입 가능 여부도 미리 확인하는 것이 좋습니다.

보증금이 1천만원을 초과하는 계약을 체결한 임차인은 임대차 개시일까지 일정한 절차에 따라 임대인의 동의 없이 미납국세와 지방세를 열람할 수 있습니다. 다만 계약 후에 위험을 발견하는 것보다 계약 전에 자료 제공 조건을 정해 두는 편이 낫습니다.

소유자와 대리인의 권한을 따로 확인합니다

계약서에 적힌 임대인이나 매도인의 이름이 등기부상 소유자와 같은지 확인합니다. 신분증의 사진·이름·발급일자를 대조하고 필요한 경우 소유자의 협조를 받아 정부24나 국번 없이 1382를 통해 주민등록증 진위를 확인할 수 있습니다.

가족이나 중개인이 대리인으로 나왔다면 다음 자료를 확인합니다.

대리인의 신분증
소유자의 인감이 날인된 위임장
위임장과 일치하는 인감증명서
계약 체결과 계약금·잔금 수령 권한의 범위
별도로 확인한 연락처를 통한 소유자 본인의 의사

대금은 등기명의인 또는 계약 상대방 명의의 계좌로 보내는 것을 기본으로 합니다. 부득이하게 다른 계좌를 지정한다면 구두 설명만 믿지 말고 소유자의 서면 지시, 계좌 명의와 지급 권한을 확인하고 영수증을 받아야 합니다.

부부가 함께 집을 매수할 계획이라면 계약서에 들어갈 매수인 명의를 미리 정하는 것도 필요합니다. 단독명의와 공동명의의 차이는 부부 공동명의 장단점, 실거주 집이라면 무엇이 유리할까?에서 자세히 확인할 수 있습니다.

매매가격과 보증금 밖의 비용도 계산합니다

집값이나 보증금을 마련했다고 자금 준비가 끝나는 것은 아닙니다.

구분	함께 계산할 비용	확인할 내용
매매	취득 관련 세금, 중개보수, 등기·법무사 비용, 국민주택채권 비용, 대출비용, 이사·수리비	주택가격·주택 수·지역과 취득 형태에 따라 개별 계산
임대차	중개보수, 이사비, 반환보증료, 관리비 정산, 필요한 수리비	공동주택에서 임차인이 대신 납부한 장기수선충당금의 퇴거 시 정산 확인

취득세는 주택 수와 취득가액, 지역 및 취득 형태에 따라 달라질 수 있습니다. 위택스에서 먼저 계산한 뒤 필요하면 관할 지방자치단체 세무부서에 확인하는 것이 좋습니다.

주택 중개보수도 법정 상한 안에서 거래 당사자와 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 중개업소가 제시한 금액이 자동으로 확정되는 것은 아니므로 적용 요율과 부가가치세 포함 여부를 계약 전에 확인합니다.

특약은 짧아도 조건이 분명해야 합니다

구두로 약속한 수리, 근저당권 말소와 보증 가입 조건은 나중에 입증하기 어렵습니다. 중요한 합의는 계약서 특약란에 구체적으로 적어야 합니다.

임대차계약에서는 다음 내용을 상황에 맞게 검토할 수 있습니다.

임대인은 계약일부터 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날까지 새로운 근저당권·전세권 등 임차인의 보증금 회수에 불리한 권리를 설정하지 않는다.
계약 후 권리관계에 중대한 변동이 발생하면 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 받은 금액을 정해진 기한 안에 반환한다.
해당 주택이나 임대인의 사유로 반환보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다.
기존 근저당권을 잔금으로 상환하기로 했다면 말소 금액, 방법과 확인 시점을 명시한다.
누수·보일러·붙박이장 등 수리 항목과 완료일, 비용 부담자를 적는다.

단순히 “대출 불가 시 무효” 또는 “보증보험 불가 시 계약금 반환”이라고만 쓰면 해석이 달라질 수 있습니다. 신청 기관, 신청 기한, 거절 사유와 반환 기한까지 정해야 합니다. 임차인의 신용이나 서류 미제출 때문인지, 주택 또는 임대인의 문제 때문인지도 구분하는 편이 좋습니다.

매매계약이라면 잔금일까지 말소할 권리, 기존 임차인의 퇴거, 시설물 인도 상태, 하자 수리와 관리비 정산 조건을 구체적으로 적습니다.

계약 후에도 마지막 확인이 남아 있습니다

계약서를 작성했다면 계약서 원본, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서, 영수증과 확인한 서류를 함께 보관합니다.

매매계약은 실제 거래가격을 계약 체결일부터 30일 이내에 신고하고, 잔금 지급과 소유권이전등기 절차를 확인해야 합니다. 공인중개사가 신고하는 거래라도 신고가 정상적으로 완료되었는지 확인하는 것이 좋습니다.

신고 대상인 주택 임대차계약도 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 계약서를 첨부해 신고가 접수되면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

확정일자만 받았다고 모든 보호 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 임차인은 실제로 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐야 대항요건을 갖출 수 있습니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 발생하므로, 권리관계 유지 특약도 이 시점을 고려해 작성해야 합니다.

좋은 조건의 집을 놓칠까 걱정되는 마음은 자연스럽습니다. 하지만 확인하지 못한 서류가 있는데도 계약금부터 보내는 것은 집을 선택하는 일이 아니라 위험까지 함께 떠안는 일이 될 수 있습니다.

안전한 계약은 모든 위험이 없는 계약이 아니라, 모르는 부분을 확인할 때까지 잠시 멈출 수 있는 계약입니다.

참고한 공식자료

공식자료 확인일: 2026년 7월 29일

※ 개별 계약의 권리관계, 신탁등기, 가등기, 경매 위험이나 특약의 법적 효력은 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 금액이 크거나 권리관계가 복잡하다면 계약금 지급 전에 법률 전문가 또는 관련 기관의 확인을 받는 것이 안전합니다.

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