등기부등본 보는 방법, 표제부·갑구·을구를 확인하는 순서

마음에 드는 집을 발견하면 집의 상태와 가격부터 눈에 들어옵니다.
하지만 계약금이나 가계약금을 보내기 전에는 집 안을 둘러보는 것만큼 서류를 확인하는 일도 중요합니다. 계약하려는 집의 소유자가 누구인지, 먼저 설정된 권리가 있는지, 내 보증금이나 소유권에 영향을 줄 문제가 없는지를 살펴봐야 하기 때문입니다.
흔히 등기부등본이라고 부르는 서류의 공식 명칭은 ‘등기사항증명서’입니다. 처음 보면 법률 용어와 숫자가 많아 어렵게 느껴지지만, 표제부·갑구·을구를 순서대로 읽으면 무엇을 확인해야 하는지 정리할 수 있습니다.

50대 여성이 등기사항증명서의 표제부·갑구·을구를 차례로 확인하는 모습

등기부등본에서 먼저 확인할 네 가지

등기부등본을 볼 때는 다음 질문부터 확인하면 됩니다.

  • 내가 계약하려는 집의 등기부가 맞는가
  • 현재 소유자는 누구인가
  • 소유권이나 보증금에 영향을 줄 권리가 있는가
  • 처음 확인한 뒤 새로운 등기가 들어오지는 않았는가

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.

  • 표제부: 주소, 건물번호, 면적 등 부동산의 표시
  • 갑구: 소유권과 관련된 사항
  • 을구: 근저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리

모든 법률 용어를 외우기보다 이 세 부분의 역할을 이해하는 것이 먼저입니다.

1단계: 표제부에서 계약하려는 집이 맞는지 확인합니다

표제부에서는 부동산의 소재지, 지번, 건물번호, 동·호수, 구조와 면적 등을 확인합니다.
가장 먼저 등기부에 적힌 주소와 동·호수가 실제로 본 집과 일치하는지 대조해야 합니다. 계약서에 적을 주소와도 같아야 합니다. 비슷한 주소의 다른 동이나 다른 호실 등기부를 열람하지 않았는지도 확인합니다.
아파트나 다세대주택처럼 호실별로 구분등기된 집합건물은 계약하려는 동·호수의 등기사항증명서를 확인해야 합니다.
단독주택이나 다가구주택처럼 토지와 건물의 등기가 분리되는 주택이라면 건물 등기만 보지 말고 토지 등기도 함께 확인하는 것이 좋습니다. 건물에는 문제가 없어 보여도 토지에 근저당권이나 압류가 설정되어 있을 수 있기 때문입니다.

대지권과 별도등기도 확인합니다

집합건물이라면 표제부의 ‘대지권의 표시’를 확인합니다. 해당 호실과 함께 거래되는 토지 지분에 관한 내용입니다.
‘대지권 미등기’가 있다고 해서 곧바로 권리가 없다고 단정할 수는 없습니다. 신축 건물의 등기 절차가 끝나지 않은 경우 등 원인이 다를 수 있습니다. 다만 사유를 확인하지 않은 상태에서 계약을 서두르면 안 됩니다.
‘별도등기 있음’이라는 표시가 있다면 토지에 별도의 권리가 설정되어 있다는 뜻일 수 있으므로 토지 등기부를 추가로 확인해야 합니다.

등기사항증명서의 표제부·갑구·을구 구조와 확인 순서를 설명한 그림

2단계: 갑구에서 현재 소유자를 확인합니다

갑구에는 소유권이 이전된 과정과 현재 소유자가 기록됩니다.
과거 기록보다 먼저 볼 것은 말소되지 않고 현재 효력이 남아 있는 소유권 등기입니다. 공동명의나 지분 이전이 있다면 마지막 한 줄만 보지 말고 현재 지분을 가진 소유자 전원을 확인해야 합니다. 각 소유자의 이름과 계약 상대방의 신분증, 계약서에 적힌 임대인 또는 매도인의 정보가 일치하는지 대조합니다.
대리인이 계약한다면 위임장만 보는 것으로 끝내지 말고 위임 범위와 소유자 본인의 계약 의사를 확인해야 합니다.
부부 공동명의 주택이라면 명의자 중 한 사람만 보고 계약해서는 안 됩니다. 명의자 전원이 계약에 참여하는지, 참여하지 못하는 사람이 있다면 적법한 위임이 있는지를 확인해야 합니다.
공동명의가 실제 계약과 재산 관리에 어떤 차이를 만드는지는 부부 공동명의 장단점, 실거주 집이라면 단독명의와 무엇이 유리할까?에서 자세히 확인할 수 있습니다.

갑구에서 발견하면 지급을 멈추고 확인할 항목

갑구에 다음과 같은 내용이 있다면 계약금이나 잔금을 바로 지급하지 말고 원인과 현재 상태부터 확인해야 합니다.

  • 압류·가압류
  • 가처분
  • 강제경매 또는 임의경매개시결정
  • 소유권이전청구권 가등기
  • 신탁등기

압류와 가압류는 소유자의 채무와 관련해 해당 부동산의 처분이나 배당에 문제가 생길 수 있다는 신호입니다. 가처분이나 가등기는 현재 소유자 외에 권리를 주장할 사람이 있을 가능성을 보여 줍니다.
신탁등기가 있다면 등기부상 소유자가 신탁회사로 변경되어 있을 수 있습니다. 이때는 원래 집주인의 설명만 듣지 말고 신탁원부에서 임대 또는 처분 권한이 누구에게 있는지 확인해야 합니다.
“잔금일에 모두 지워 주겠다”는 말만 믿기보다 어떤 권리를 언제, 어떤 방법으로 말소할지를 계약서에 적고 실제 말소 절차까지 확인해야 합니다.

3단계: 을구에서 근저당권과 다른 권리를 확인합니다

을구에는 근저당권, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 권리가 기록됩니다.
가장 자주 보게 되는 것은 근저당권입니다. 집주인이 해당 주택을 담보로 돈을 빌렸을 때 금융기관 등이 설정하는 권리입니다.
등기부에 적힌 ‘채권최고액’은 현재 남아 있는 실제 대출잔액과 같은 금액이 아닙니다. 원금뿐 아니라 앞으로 발생할 수 있는 이자와 비용 등을 고려해 정한 한도이므로 실제 대출잔액보다 클 수 있습니다.
그렇다고 집주인이 말하는 대출잔액만 기준으로 판단해서도 안 됩니다. 계약자가 등기부에서 직접 확인할 수 있는 금액은 채권최고액이므로 우선 이 금액을 기준으로 보수적으로 살펴봐야 합니다.

임대차계약이라면 선순위 권리를 함께 봅니다

전세나 보증부 월세계약이라면 다음 항목을 함께 확인해야 합니다.

  • 먼저 설정된 근저당권의 채권최고액
  • 먼저 입주한 임차인의 보증금
  • 내가 지급할 보증금
  • 실제 거래가격과 주변 시세
  • 전세보증금반환보증 가입 가능 여부

‘채권최고액과 보증금의 합이 시세의 몇 퍼센트 이하면 안전하다’는 식으로 하나의 숫자만 적용해서는 안 됩니다.
주택 유형과 선순위 임차인, 세금, 경매 시 낙찰가격에 따라 보증금 회수 가능성이 달라질 수 있습니다. 특히 다가구주택은 다른 세대의 보증금이 내 보증금보다 먼저 배당될 수 있으므로 확정일자 부여현황과 전입세대확인서를 함께 살펴봐야 합니다.

매매계약이라면 말소와 소유권 이전 순서를 봅니다

매매계약에서는 매수인이 지급할 잔금을 기존 채권최고액에 더해 위험 비율을 계산하는 방식이 적절하지 않습니다.
잔금으로 기존 대출을 상환하기로 했다면 다음 절차가 같은 날 차질 없이 진행되는지를 확인하는 것이 중요합니다.

  1. 매수인의 잔금 지급
  2. 기존 대출 상환
  3. 근저당권 말소등기 접수
  4. 소유권이전등기 접수

여러 개의 근저당권이나 압류가 얽혀 있다면 거래 은행과 법무사를 통해 상환·말소·소유권 이전 순서를 미리 정해 두는 편이 안전합니다.

임차권등기가 있다면 그 이유부터 확인합니다

을구에 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 있다면 이전 임차인이 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했을 가능성이 있습니다.
임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않았을 때 임차인이 법원에 신청할 수 있는 제도입니다.
따라서 임차권등기가 있는 집은 단순히 “새 계약을 하면 지워 준다”는 설명만 들어서는 안 됩니다. 이전 임차인의 보증금이 실제로 반환되었는지, 등기가 적법하게 말소될 수 있는지를 확인해야 합니다.
보증금 반환 과정에 문제가 있었음을 보여 주는 중요한 신호이므로 사유가 명확하게 해소되기 전에는 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

등기부등본은 언제 다시 확인해야 할까요?

등기부등본은 계약 전에 한 번 보고 보관하는 서류가 아닙니다. 처음 확인한 뒤에도 새로운 근저당권이나 압류, 소유권이전등기가 접수될 수 있습니다.
적어도 다음 시점에는 최신 등기사항증명서를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

  • 계약금이나 가계약금을 보내기 직전
  • 잔금을 지급하고 입주하기 직전
  • 잔금 지급과 소유권이전 또는 전입신고 절차를 마친 뒤

임대차계약이라면 잔금 지급 후 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 가능한 한 바로 갖추는 것이 중요합니다. 등기부를 다시 확인하는 일과 임차인의 법적 보호 요건을 갖추는 일은 서로 다른 절차이므로 둘 다 빠뜨리지 않아야 합니다.
열람할 때는 현재 권리만 보지 말고 필요하면 ‘말소사항 포함’을 선택해 과거에 어떤 압류, 근저당권이나 임차권이 설정되었다가 말소되었는지도 살펴볼 수 있습니다.

등기부에 없다고 모든 위험이 없는 것은 아닙니다

등기부등본은 부동산 계약의 출발점이지만 모든 위험이 표시되는 서류는 아닙니다.
먼저 입주한 세대의 보증금, 임대인의 미납 국세·지방세, 건축물대장의 위반건축물 표시 등은 등기부만으로 충분히 확인하기 어렵습니다.
임대차계약을 체결할 때 임대인은 해당 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 등의 정보, 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다. 다만 계약 전에 확정일자 정보 제공과 미납 국세·지방세 열람에 각각 동의하는 방법으로 대신할 수 있습니다.
등기부와 함께 다음 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

  • 건축물대장
  • 전입세대확인서
  • 확정일자 부여현황
  • 국세·지방세 납세증명서
  • 실거래가와 주변 시세
  • 전세보증금반환보증 가입 가능 여부

등기부뿐 아니라 소유자·대리인, 건축물대장, 특약과 잔금 전 확인사항까지 전체 계약 절차를 점검하려면 부동산 계약 전 반드시 확인할 사항, 등기부부터 특약까지를 함께 살펴보는 것이 도움이 됩니다.

등기부를 잘 본다는 것은 멈춰야 할 때를 아는 것입니다

등기부등본을 읽기 위해 모든 법률 용어를 외울 필요는 없습니다.
표제부에서 계약하려는 집을 확인하고, 갑구에서 현재 소유자를 확인하고, 을구에서 먼저 설정된 권리와 금액을 확인하면 됩니다.
더 중요한 것은 이해하기 어려운 권리나 예상하지 못한 등기를 발견했을 때 계약을 서두르지 않는 것입니다.
“원래 다 이렇게 계약한다”거나 “잔금일에 지우면 된다”는 말만으로 판단하지 말고, 필요한 권리가 실제로 말소되고 계약 상대방에게 처분 권한이 있는지를 확인한 뒤 돈을 지급해야 합니다.

참고한 공식 자료

확인일: 2026년 8월 3일

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